欧宝娱乐：高力国际：产业转移和升级推动城市工改更新 大湾区大宗交易发展空间巨大

2019年6月18日 , 低力国际开会2019年上半年深圳物业市场总结与未来发展会议。会议认为： 深圳甲级写字楼市场需求领先于供应，平均值租金增长速度承压。产业移往和升级推展城市工改改版，深圳的产业移往是经济全球化引起全球产业移往的一个缩影。

投资市场方面，大湾区大宗交易发展空间极大。在深圳前进城市更新不是做到低周转而是横跨周期投资，研发企业应当一步一个脚印，把项目扎扎实实往前前进，创建自己的旧改为投资逻辑、商业模式，调整投资决策机制，配备对应的合作伙伴、团队、流程、资本运营和鼓舞制度，这样才有可能在深圳作好城市更新。

写字楼：市场需求领先于供应，平均值租金增长速度承压2019年1-4月，深圳经济快速增长放缓，除相同投资和基建投资展现出引人注目外，其余各指标增长速度皆有所上升。龙岗宝安等新兴区域受益于政策因素，新的成立企业数量为全市之硕大，福田、南山名列第三及第四。

低力国际华南区董事总经理冯文光回应：截至2019年上半年，深圳全市甲级写字楼存量超过553万平方米，环比和同比分别下跌8.3% 和19.3%。福田依旧是深圳甲级写字楼第一供应区。

2019年上半年共计10个项目启用入市，一共为全市追加大约42万平方米的可出租写字楼面积。2019下半年，预计全市大约有超强108万平方米的追加供应入市，部分项目或将延期入市。鉴于市场需求领先于供应，平均值租金增长速度承压。由于2018年金融行业调整，深圳写字楼市场平均值租金涨势挫败，2019年上半年同比小幅下跌至236元每月每平方米。

总结2019年上半年主要出租交易，金融和科技作为支柱行业，占到出租成交价的七成。南山出租市场尤为活跃，其次为福田和罗湖；福田的租户大多以专业服务和金融居多；南山的租户以科技和先进设备生产居多，兼具专业服务。《科技明珠》报告为TMT行业租户筛选亚洲城市中最不具吸引力的子市场，深圳名列第三；深圳通过大力投资研发扩展了自己的科技行业租户群。该城市在物业指标方面分数很高，体现了其优质写字楼存量和计划中的追加供应。

我们指出南山区是深圳科技行业发展的引擎，也是许多大型TMT集团总部和研发基地的所在地。南山获益于中央政府的反对政策，而且该地区有充裕的高品质新的写字楼供应。因此，我们为TMT租户引荐深圳南山工业园园中区和南区及后海为科技产业最佳选址子市场。

多达，2019下半年预计入市项目主要集中于在南山和前海，全市供应超强108万，2019全年追加供应150万平方米。低力国际办公楼服务部深圳董事周之惠认为，2019年至2021年的追加供应总量将多达437万平方米，其中超强八成来自南山和前海。深圳甲级写字楼市场焦点将之后从福田向南山和前海移往，并且步伐随着大量优质项目大大入市而减缓。深圳的产业移往是经济全球化引起全球产业移往的一个缩影深圳历史上的每次产业移往都在加快产业升级，并且在经济全球化的背景下更加明显。

产业移往和升级推展城市工改改版，深圳的产业移往是经济全球化引起全球产业移往的一个缩影。深莞惠自改革开放将近四十年间产业结构大大优化升级和移往，移往或就是指深圳向莞惠等广东其他城市、或就是指深莞惠向内地以及印度、东南亚等地有计划地积极开展产业移往。

产业链低端企业移往建构空间，从而留给更好的土地资源去发展效益更佳的产业。深圳制造业依旧是深圳经济发展尤为最重要的驱动力，制造业的兴旺使得深圳经济结构更加身体健康和充满活力。尽管众多制造业移往，深圳依然沦为中国第一个工业增加值突破9000亿元的城市；深圳制造业依旧为GDP快速增长引擎。政府为保证制造业兴旺，贤管工改为项目。

6月11日，深圳市规划和自然资源局公布《关于了解前进城市更新工作增进城市高质量发展的若干措施》，对于工改工给与三点希望：一、通过限制年限、修改流程，希望工改工拆毁修复类城市更新，尤其是工改为M1项目。二、大力希望原有工业区出于避免安全隐患、完备产业及设施功能、提高空间环境品质等目的积极开展综合整治。三、反对产业用地综合运用加建、扩建、改建等手段提升容积率。低力国际产业及工业地产服务部深圳董事陈剑锋回应：总结深圳2019年1-4月城市更新和工改进展，工改已是城市更新中更为最重要的一部分。

深莞惠为大湾区产业优化升级发展获取工业土地确保；深莞惠在大湾区首度确认工业维护线，总量将近总土地量三成。深莞惠三个城市总计面积近920平方公里，加之各市实施关于工改项目提高容积率涉及政策，可意识到未来工改体量将十分极大。低力国际非常丰富的制造业物业资产管理经验助力企业更佳应付展业移往和优化升级浪潮。

投资市场：大湾区大宗交易发展空间极大，未来将更为活跃粤港澳大湾区经济整体发展态势较好，整体区域仍将维持着高速发展，之后沦为全国经济发展的主要驱动力之一，2019年上半年的广深两地物业大宗交易市场成交价总额和成交价总面积有所提高。不受中美贸易摩擦和内需上升等国内外因素的影响，2019年中国整体经济增长速度上升，但作为中国首个国家战略具体定义的湾区，粤港澳大湾区依然保持高速发展的态势。总结2019年上半年，区位较好的成熟期综合体和招商类物业仍然是投资热门。

零售办公类物业仍然是最不受投资机构青睐的投资标的，成交价不道德中综合体和零售商办类投资额超强七成；核心商圈的零售办公类成熟期物业产品将凭借其稀缺性将更为受到投资机构紧密注目。随着大湾区内城市的发展，由于部分非核心区未来具备较小发展潜力，区内的项目也受到投资人紧密注目，2019年上半年广州大宗交易标的项目皆来自非核心区域，不足以解释一些非核心区域具备更高的投资价值。

低力国际资本市场与投资服务部华南区董事林楚洲回应：国家政策+产业确保+非常丰富的资金渠道联合营造较好投资环境，大湾区是合适投资的目的地。大湾区规划将为其带给更加多投资，甚广深港沦为投资者在大湾区尤为注目的投资城市；大湾区规划某种程度带给了新的基础设施建设，还将推展大湾区城市群中资本，业务和人才的流动。

这些对大湾区房地产市场都有十分大的推展起到，我们坚信更加多的投资者早已将广州深圳划入他们的投资考虑到范围内。新的经济发展背景下的新型城市更新模式深圳在短短40年间，从一个南方小渔村发展到实际管理人口多达2000万的全国经济中心城市。高速发展的背后，土地供应、空间发展难以为继，是深圳面对的最重要困境，如何由增量扩展改向存量研发的优化沦为最重要课题。城市的二次开发必不可少对城中村的改建，更加必不可少城市更新和土地整备两大重要途径。

深圳城市更新的四大主要对象是城中村、原有工业区、商业区和原有住宅区，其中最核心的部分是城中村和原有工业区。现有的城市更新模式为：拆毁修复、综合整治、功能转变的较慢前进阶段。

不存在着实行亲率较低，开发周期宽的问题。低力国际咨询服务部华南区继续执行董事陈厚桥指出：房企背著沈重的负债压力做旧改为，期望构建低周转，但是转入原有改为这样一个长周期投资研发的领域，就必需要调整思维、策略和商业模式。在深圳，明确可从基础设施改版、人才改版及空间改版方面让老城区茁壮为新的科技之都。

在深圳前进城市更新的研发企业，必需拒绝接受基于深圳政策规划和市场规则所构成的独有的投资研发体系，基于深圳的现实情况创建自己的旧改为投资逻辑、商业模式，调整投资决策机制，配备对应的合作伙伴、团队、流程、资本运营和鼓舞制度，这样才有可能在深圳作好城市更新。

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